本文就房地产的生意本质、恒大的经营战略与商业模式，剖析恒大过去的战略成功、以及当下的商业模式困境，力求让您拥有简明扼要、一目了然的阅读体验。
引言
恒大暴雷，掀起一阵商业的动荡与舆论的风波。惊雷起，暴雨至。恒大的这场危机，一登台便是癌症晚期，有人救火有人煽风，各界的眼睛盯着房地产行业这只垂危的巨鳄，嘈杂的声音中忧笑难辨，恒大这场生死劫，实则并无被舆论扩大的阴谋论，只是一场成也萧何败也萧何的战略失败而导致的崩塌。
恒大危机本质上来讲就是债务危机，经营逻辑与财务逻辑并不复杂，但恒大遇到生死劫的根本原因，却远不止大家看到的这场债务危机这么简单。至于能否逃过违约破产劫后余生，就算许家印拼上老命力挽狂澜，可能到头还是得赌一把运气。
房地产行业本质
中国房地产的生意逻辑其实很简单：筹集启动资金、拿地、用土地抵押贷款、赊账盖楼、拿到预售许可证、卖期房回款、支付贷款利息与建筑款，结余的就是毛利。
透视整个生意环节，可谓是一览无余：生意本身没有什么技术含量，地产商自己只需要拿到地、贷款或发债，便可以把所有环节都赊账外包给第三方，包括：设计、建筑、工程监理、销售等。
所以，地产商的生意本质，就是简简单单的土地建筑的投资金融，属于资源投资类金融。
而全世界所有的资源投资类生意，核心经营逻辑就只有三个：
- 找到关系拿到资源（如：土地）
- 持续拿到贷款或滚动发债
- 紧扣经济周期的扩张与收缩，同步或略有超前地扩张与收缩。
这类生意，如果说不同的经营者有什么能力差异的话，就只有两个：融资能力、踩准经济周期的能力。
其中融资能力在中国的差异性并不完全显著。
在过往中国地方ZF特有的土地财政驱动下，房地产高歌猛进地发展了20多年，银行贷款的40%都与房地产有关，妥妥的第一大金融产业。这种顺周期的大背景下，一般地产商都能找到融资，发展规模大的地产商更是会被银行主动拜访。这也直接导致顺周期背景下，中国地产商的商业模式都大同小异。
所以，有头有脸的地产商们，真正PK谁最牛的，是第二个能力：踩准经济周期的能力。严格来说，这项能力属于战略洞察的一部分。如果自信踩得准，大多数地产商都会选择大规模低成本扩张的战略，少数地产商才会做差异化战略的高端地产。
而在当代的商业社会里，经济周期某种程度上就是政策周期，各个国家都差不多。所以，第二个能力就变成了提前洞察政策变化的战略能力。谁掌握了这个战略能力，就基本拿住了房地产行业的领跑接力棒。
恒大困境
前文说到关于地产商致胜的能力是提前洞察政策变化的战略能力。而这种能力也不是谁都能拿捏的，恒大，是过往十年对自己政策解读与战略洞察能力最自信、野心最大的中国地产商！没有之一。自负的恒大，最终成为了反被拿捏的牺牲品。
坦率地说，过往十年，恒大的政策解读与战略洞察能力确实独步江湖，加上许老板的宏大野心、以及赌房地产金融大而不能倒，让恒大在每一次关键的调控中，都大踏步地逆势扩张上一个新的台阶，把一众原先比自己强的地产商快速甩在身后。
许家印其实很早就洞悉了房地产生意经过这么多年的狂飙突进，逐渐会进入瓶颈期。所以，他原先的如意算盘是这样打的：通过并购逐步发展多元化业务，并把集团主业逐步升级迁移到高科技领域，尤其是国家高额补贴的新能源车领域，再现房地产的辉煌。这也算是恒大找到了第二条增长曲线。
这个时间节奏，按照既定部署，就是恒大一系列新能源车同时量产的2022年。而要求市场从野蛮式生长转变为规范化发展、聚焦高科技投资的国家发展新战略的部署，原先也是这个时候。恒大完全同步政策周期来布局，即使国家已经提前很长时间就要求很多行业“去杠杆”了。
这一次，许老板再次选择相信自己的“精准”判断，所以继续采取激进的扩张策略。
岂料天不遂人愿，2020年发生了百年未有之大变局，既有新冠疫情，又有美国贸易战与科技战，导致国家发展新战略部署提前到2020年启动，这直接带来政策收紧、规范发展、控制风险。这一系列的提前调整，让很多野蛮式扩张的行业，比如：房地产、互联网、金融等，都需要踩下急刹车。
顺周期时，原先的商业模式或高杠杆借贷发展，是战略成功的利器。但是在急刹车的政策转向时，原先成功的利器忽然就变成了毒药，尤其是对于严重依赖贷款与发债融资的行业与企业。
而恒大，这一次就是毁在了曾经给自己带来跨越式发展与辉煌的高杠杆商业模式，恒大真可谓是：成也高杠杆，败也高杠杆！
不过，国家与金融机构应该会尽量把冲击波控制在恒大一家身上。
结语
很多网友用“一鲸落，万物生”来期待恒大的倒闭。但恒大跌倒并不意味着其他吃饱。中国地产业直接与间接贡献近30%中国经济活动，债务涉及银行贷款的40%，对经济影响举足轻重。恒大的债务高达2万亿元人民币，规模极大，如果恒大倒闭，势必会严重冲击地产业以及金融机构的稳定，更会波及各行各业。
所以，恒大这一次大概率不会倒闭，但当下的环境，已经让许家印没有了当年王健林的运气，无望找到拯救自己的白衣骑士了，清算重组将是不可避免的。不过恒大迄今为止提交给中央的重组方案都被拒绝，说明恒大依然不愿意放弃自己的核心利益，还在继续赌大而不能倒，依然在与中央的博弈中等待转机。
俗话说自助者天助之，对标当年万达老王三折一折处置资产，老许若还想着一毛不拔让政府无限兜底，态度可就不够端正了。如今悬崖边出售资产，还是停止做梦，清醒一点为好。
